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Les prêts immobiliers à taux révisable :
Les prêts immobiliers à taux révisable, il en existe de deux sortes : le révisable pur et le révisable capé.
Le révisable pur :
Calculé à partir d'un taux de référence (par exemple l’EURIBOR) majoré d'une marge, le révisable pur offre un taux de départ attractif. Les variations suivront l'évolution de cet indice de référence, sans limitation à la hausse comme à la baisse. Les révisions du taux peuvent avoir lieu une fois par an, mais certaines formules sont révisables trimestriellement.
Les variations de taux se répercutent sur les mensualités et ou sur la durée du crédit :
- Si les variations du taux ont des effets sur les mensualités du crédit : elles augmentent avec la hausse du taux du crédit immobilier et diminuent avec la baisse. La durée reste alors inchangée
- Si les variations du taux ont des effets sur la durée : les mensualités demeurent constantes et c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de hausse de taux, ou qui diminue en cas de baisse.
- Si les variations du taux doivent avoir des effets sur les mensualités et la durée du crédit immobilier ; les établissements de crédit répercuterons dans un premier temps celles-ci sur les mensualités du prêt dans une certaine limite (en général 70 ou 80 % de la hausse de l'indice de l'inflation de l'année en cours). Si ce plafond ne permet pas d'appliquer l'intégralité de la hausse du taux, c'est alors la durée du crédit qui sera rallongée.
Le révisable capé :
Il ressemble au révisable pur, cependant il est ajouté ici une sécurité complémentaire avec l'instauration d'un plafond limitant la hausse du taux. Ce taux plafond, fixé dans le contrat de prêt liant l’emprunteur et l’établissement financier, ne pourra en aucun cas être dépassé.
Ce " cap " peut s'établir de 1 à 3 points au dessus du taux de départ. Les variations de taux sont appliquées dans la limite du taux plafond défini au départ. Il est possible dès l'origine de calculer la mensualité potentielle maximale qui pourrait être atteinte.
Dans le cas d’une baisse du taux, il est possible d’envisager deux hypothèses :
- Soit les banques ont des formules de taux révisable capé à la hausse et sans limitation à la baisse.
- Soit les banques instaurent un segment de variation à la hausse comme à la baisse autour du taux de départ (cependant il est peu probable que le plancher à la baisse soit atteint, au vu des taux pratiqués actuellement).
Mieux vaut donc privilégier les prêts immobiliers à taux révisable capés, même si le taux de départ est moins attractif qu'en révisable pur. En effet, Il est impossible de prévoir à long terme les évolutions des taux du marché, il peut exister un certain risque, notamment sur les longues durées.
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